有山有水有后院，

此處風景獨好，

建起一棟屬于自己的農村別墅，

農村建房講究多，

自建房施工造成人身損害，

房主一定要擔責嗎？

城鎮戶口子女可以繼承農村自建房嗎？

一文給您講透徹，

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問題1.農村宅基地上建房有“六不準”

? 【法官解讀】

按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規規定，農村建房有“六不準”：

一、不準隨意多層修建。新建或翻建房屋應申請并取得《鄉村建設規劃許可證》，可建設層數由各地規定，一般不允許建三層以上房屋。在農村建造或翻修超過三層以上的農房時，需要專業的施工團隊建造，同時還需要向鄉鎮政府遞交相關的申請，經過審批后才可以動工。

二、不準超面積標準建造。農村建房實行“一戶一宅”原則，各地農房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規作出規定。非法的“一戶多宅”應按照《土地管理法》的規定予以拆除，但若通過合法繼承等方式獲得的宅基地，是被允許的。

三、不準隨意翻修農房。按照《城鄉規劃法》的規定，在農村翻修舊房、危房時，必須要取得鄉村建設規劃許可證，需要向村委會遞交申請，審批通過并獲得鄉村建設規劃許可證后才可以動工。未取得鄉村建設規劃許可證翻修房屋，違反《城鄉規劃法》的規定，面臨被拆除的危險。

四、不準建在規劃區域外。《土地管理法》第六十二條規定，農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。《城鄉規劃法》第四十一條規定，在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設，不得占用農用地；確需占用農用地的，應當依照《土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續后，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

五、不準擅自改變用途。宅基地設置的目的是保障農村村民居住需要，不允許“掛羊頭賣狗肉”，比如在宅基地上建設規模化的工廠或建房出售。

六、不準未批先建。建房前，應申請批準使用宅基地，獲得鄉鎮政府頒發的《農村宅基地批準書》，取得《鄉村建設規劃許可證》。涉及林業、水利等部門的，還應經過相關部門批準。

問題2.城鎮居民在宅基地上建房，遇拆遷能得安置補償嗎？

? 【案情簡介】

某村村民李某向村委會申請了一塊宅基地，并通過建房審批。李某與城鎮居民王某簽訂合同，由王某在該宅基地上自建房屋，王某向李某支付宅基地使用費。后因舊村改造，該房屋被拆遷并賠償了一套拆遷安置房。李某訴至法院，要求確認合同無效，并要求王某返還拆遷后所得安置房。李某請求可否成立？

? 【法官解讀】

我國禁止城鎮居民到農村購買宅基地。李某和王某簽訂的協議因違反法律強制性規定而無效，宅基地使用權仍歸村民李某。根據“房地不分離”原則，房屋和宅基地使用權只能歸一個主體所有，故李某是宅基地使用權人，也是房屋的所有權人。法院判決，李某可以獲得拆遷安置房，而王某僅是房屋出資者，并非房屋所有權人，無權獲得拆遷補償利益。

? 【法條鏈接】 

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

問題3.因讀書就業遷出戶籍，城鎮戶籍子女還能繼承宅基地嗎？

? 【案情簡介】

王某早年因讀書和工作，戶口遷出農村并取得了城鎮戶籍。王某父母為農村戶口，在村里有一處宅基地并蓋有房屋。多年后，經相關部門審批，王某與父母一同出資將家中的老房子重新修葺了一番。如果王某父母去世，王某可否繼承老家的宅基地使用權？

? 【法官解讀】

城鎮戶籍子女繼承宅基地使用權的前提是“地上有房”。根據我國的土地管理制度，農村宅基地是不能被單獨繼承的。雖然宅基地不能被單獨繼承，但是地上的房屋可依據繼承法和物權法的相關規定予以合法繼承。

本案中，王某宅基地上仍有房屋，故其可根據相關法律規定繼承該房屋的所有權和宅基地使用權，但如果宅基地上的房屋滅失，王某就不能單獨就宅基地予以繼承。

需特別指出的是，宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌，支撐此房屋的宅基地將不能繼續使用，而是由集體經濟組織收回處置，繼承人亦喪失對宅基地相關權利的承繼。如果遇到房屋拆遷，宅基地的拆遷補償分為兩種，一種是對地上房屋的補償，房屋作為父母的遺產，無論子女戶口在哪里，都有權繼承；另一種是對宅基地使用權的補償，因宅基地不屬于遺產部分，無法繼承。

? 【法條鏈接】 

《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。第三百六十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。

《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。第十一條規定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。

問題4.自建房施工造成人身損害，房主一定要擔責嗎？

? 【案情簡介】

房主甲與個體工匠乙簽訂《施工協議》，約定房東甲將其位于某村的三層樓房發包給個體工匠乙建造，個體工匠乙雇傭丙為其施工。丙在施工作業時不慎墜落，將路過的丁砸傷。因此，丁將被告甲、乙、丙三人訴至法院，要求三被告賠償損失。

另查明，個體工匠乙無村鎮建筑施工資質。丙某施工過程中，施工場地未搭建安全防護網，未系安全繩。

? 【法官解讀】

農村建造房屋，房主要謹慎履行選任義務。

自建三層(含三層)以上房屋需要建筑資質，受《中華人民共和國建筑法》調整，一般認定為農村建房施工合同。該種情況下，若房主未按規定辦理建房手續，將工程發包給無建筑資質的承包人施工，則房主存在選任過失，需要承擔過錯責任。

自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工包料的，由承包方承擔房屋建造的全部事項，工期滿后房主向承包方支付報酬，一般認定為承攬合同。這種情況下，雖不需要建筑資質，但也有資質要求，一般情況下，具有農村建筑工匠資格的人員或具有當地一般工匠水平的人員可認定為具有承攬資質，如房主在沒有定作、指示或者選任過失的情況下，一般不承擔賠償責任。

自建兩層(含兩層)以下底層住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整個施工過程中發揮指揮、監督和管理的作用，對施工人起實際控制和支配的作用，一般認定為勞務合同。施工者因提供勞務造成他人損害的，由接受勞務一方即房東承擔侵權責任，提供勞務一方因勞務自己受到損害的，則根據雙方各自的過錯承擔相應責任。

本案中，房東甲其將三層樓房發包給個體工匠乙修建，雙方的關系是建設工程發（承）包關系，施工過程中造成丁人身損害，應當承擔侵權責任并賠償損失。個體工匠乙作為工程的承包人，是施工現場的組織指揮、監督協調者，也是安全風險的管控者，事故的發生主要是因其管控不到位，存在較大過錯，應承擔主要責任。其次，行為人丙雖然是個體工匠乙的雇員，但其在施工中缺乏安全防范意識，在未搭建安全防護網、未系安全繩的情況下不規范操作從而墜落造成損害，也有一定過錯，亦應承擔一定的責任。房東甲將涉案工程發包給不具備施工資質的個體工匠乙修建，存在選任過錯，應當承擔一定比例的責任。

? 【法條鏈接】 

《關于加強村鎮建設工程質量安全管理的若干意見》以及《中華人民共和國建筑法》的規定，“自建低層住宅”是指兩層（含兩層）以下住宅，農民自建兩層（含兩層）以下的住宅承建方是不需要建筑從業資質的，而三層（含三層）以上則受《中華人民共和國建筑法》的調整，承建方須具備相應建筑從業資質。

《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款規定，雇員在從事雇傭活動中因安全生產事故遭受人身損害，發包人、分包人知道或者應當知道接受發包或者分包業務的雇主沒有相應資質或者安全生產條件的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。

問題5.鄰居建房造成自家房屋墻面開裂、地面沉降等，該如何賠償？

? 【案情簡介】

2021年年中，李某對其房屋進行了改造，將原有的房屋全部予以拆除重新建造，開挖基坑深達4米。在改建房屋過程中，隔壁鄰居王某家中出現墻面開裂、地面不均勻沉降等各種問題，故向法院起訴，要求判令李某賠償因建房造成房屋破壞產生的修復損失等費用。李某則認為，王某房屋出現問題系其年久失修所致。

? 【法官解讀】

建造房屋過程中，禁止進行危及相鄰不動產安全的活動。本案中，被告將其房屋拆除重建，在重建過程中，原告家中發生墻面、地面開裂、瓷磚裂縫、地面不均勻沉降等損壞情形。司法鑒定意見認為，被告李某坑基施工是造成原告王某家中內外裝修損壞、不均勻下沉的直接原因，結合修復方案和費用的鑒定報告，法院最終確認修復損失為9.8萬余元。

? 【法條鏈接】 

《中華人民共和國民法典》第二百九十五條規定，不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

問題6.二十年前鄰居緊挨著宅基地建房，如今自建房卻被指責妨礙通風采光，責任到底在誰？

? 【案情簡介】

1996年，李某在自家宅基地上蓋了兩間三層樓房，東墻建在其土地使用范圍內東邊沿，此處緊挨著鄰居王某后院西側。

2020年初，王某在后院開始新建鋼構房，因二十年前李某建房時未預留通風采光空間，導致王某所建墻體與李某的東墻體緊靠，李某家的窗戶打不開，更別說通風、采光。李某將王某起訴至法院，要求王某將其房屋堵塞的二樓、三樓窗戶部分予以拆除。

? 【法官解讀】

相鄰房屋的所有權人和使用權人，在構筑房屋時均應當給予相鄰人通風、采光、通行等便利。本案中，原告李某建房在先，緊鄰其宅基線建房，未給其通風、采光保留相應的空間；另一方面，被告王某建房在后，與原告李某互不相讓，明知其建筑會導致原告通風采光受阻而執意為之。兩個因素相互結合，造成原告通風、采光受到影響。

法院經審理判決，王某應當將其房屋堵塞李某窗戶的部分予以拆除，并保留適當距離用于通風、采光。李某對于王某拆除阻擋部分以及拆除后重建所發生的費用，應當承擔相應比例。考慮到李某建房行為在先，對于結果的發生負有主要責任，法院最終酌定李某承擔70%的責任。

? 【法條鏈接】 

《中華人民共和國民法典》第二百九十三條規定，建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

問題7.鄰居建房把出入口堵成“單行道”，可以要求拆除嗎？

? 【案情簡介】

李某房屋后門有一條村路出口，鄰居王某在該路上壘砌了磚塊，搭起了門架、擋雨棚，在路面上修建了圍墻，使得該路嚴重受阻，難以通行。原告向法院提起訴訟，請求判令被告拆除在原告出入通行道路上故意設立的門架、圍墻、壘磚等障礙物，恢復道路原狀。

王某則認為，原告李某家大門口有村道（水泥路面）與村里的主干道銜接，出入通行方便，原告訴請拆除的通道并不是原告生產生活的必經通道。

? 【法官解讀】

相鄰通行權的主張必須是以必經通道為前提。只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，且處于相鄰他方所有或使用的土地包圍之中，致使其不通過他方土地就無法通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰通行權。如果除經由該土地通行外，尚有其他通道可以通行，則相鄰方無權主張相鄰通行權。

在本案中，原告所主張的其房屋后門村路，并非原告為了生產生活的必經通道，因此，原告訴請要求被告拆除此通道上的門架、圍墻、壘磚等障礙物，恢復通道原狀，沒有法律依據。

? 【法條鏈接】 

《中華人民共和國民法典》第二百九十一條規定，不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。